畜牧人

“土地到期無償收回”原來是誤讀

-有關(guān)專家解釋：“到期收回”不針對(duì)住宅用地

-住宅用地“自動(dòng)”續(xù)期，是否受“公共利益”制約仍不明確

1月14日，上海《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》發(fā)表了《滬土地出讓驚現(xiàn)“期滿出讓人無償收回”》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍中發(fā)現(xiàn)，在土地“預(yù)申請(qǐng)須知”中，出現(xiàn)了出讓期滿后“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”甚至“出讓人無償收回”的規(guī)定，而且收回的范疇包括“土地上的建筑物構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”。文中記者強(qiáng)調(diào)，“這些規(guī)定在歷來的土地出讓中均屬首次”。

對(duì)此，眾多買房人感到害怕：按這樣的理解，我們買的房子，在幾十年土地使用期限滿了以后，連土地帶房子不就會(huì)被無償收回了嗎？那我們買房子的錢到底是買了房子，還是付的租金？

第二天，各大網(wǎng)站和媒體紛紛以“上海首次規(guī)定土地出讓期滿后無償收回”為題目進(jìn)行轉(zhuǎn)載，引發(fā)眾多媒體紛紛抨擊“踐踏私權(quán)”、“挑戰(zhàn)物權(quán)法”、“與民爭利”……

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這并非上?！暗胤叫乱?guī)”，而是國家普遍施行的。規(guī)定的實(shí)質(zhì)也非“一滿就收回”這么簡單的一刀切。

本欄稿件由記者 陳富勇 采寫 部分內(nèi)容綜合揚(yáng)子晚報(bào)

“上海新規(guī)”在全國普遍施行

記者調(diào)查：“上海新規(guī)”在全國普遍施行

1月17日，也就是這條消息見報(bào)后的第一個(gè)工作日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局在官網(wǎng)上掛出一份《“土地期滿后的處理方法”相關(guān)內(nèi)容說明的通知》作出解釋。解釋中特別以黑體字標(biāo)明，所謂“出讓期滿無償收回”，是針對(duì)“出讓期限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式”。不過，這一通知還是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解釋。

上海作為一個(gè)開發(fā)前沿城市，難道會(huì)帶頭作出這種看似是向上世紀(jì)“倒退”的規(guī)定？記者查閱了南京、北京、廣州等多地的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》范本，也發(fā)現(xiàn)了相同規(guī)定，文字?jǐn)⑹鲆蛔植徊睢?/p>

最終，記者找到了來源：國土資源部。2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本。該示范文本中第五章為“期限屆滿”，其中第二十五條到第二十七條和上海版《出讓合同》的第二十七條到第二十九條完全吻合。根據(jù)國家規(guī)定，從2008年開始，所有地方的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中，都必須有這三個(gè)條款。

“無償收回”不針對(duì)住宅用地

專家解釋：“無償收回”不針對(duì)住宅用地

重慶容磁地產(chǎn)總經(jīng)理王雪松對(duì)這三個(gè)條款進(jìn)行了通俗解釋：

1、非住宅用地應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前一年向政府提出續(xù)期申請(qǐng)，如果續(xù)期申請(qǐng)無傷“社會(huì)公共利益需要”，則政府必須批準(zhǔn)續(xù)期，但批準(zhǔn)后要再交一次土地出讓金。而住宅用地既然“自動(dòng)續(xù)期”就沒有“申請(qǐng)批準(zhǔn)”的問題。

2、如果非住宅用地期限屆滿前一年沒有提出續(xù)期申請(qǐng)，則到期后政府無償收回。

3、如果非住宅用地申請(qǐng)續(xù)期因“公共利益”未獲批準(zhǔn)的，政府收回土地并給予補(bǔ)償，如果有約在先不補(bǔ)償?shù)膭t無償收回。

可見，“無償收回”的情況必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：一、非住宅用地；二、用地期限屆滿前一年未提出續(xù)期申請(qǐng)，或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)且事先約定不補(bǔ)償。而在同一合同文本的其他條款中，有表述很清楚的“土地轉(zhuǎn)讓期限未到，不得收回”的條款。

王雪松強(qiáng)調(diào)，就算是申請(qǐng)續(xù)期因“公共利益”未獲批準(zhǔn)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值依然會(huì)獲得賠償，并不存在無償收回的說法。

“自動(dòng)續(xù)期”仍有三大隱憂

難題未解：“自動(dòng)續(xù)期”仍有三大隱憂

不過，在澄清了上海的“冤枉”后，卻容易引起更大的焦慮：原來全國都是這樣辦的！而且這三個(gè)條款中，關(guān)于住宅用地70年期滿后怎么辦，至少有三個(gè)關(guān)鍵疑問沒有解釋清楚：一是“自動(dòng)續(xù)期”后，是否還要再付一次土地出讓金？二是“自動(dòng)續(xù)期”是否會(huì)受到“社會(huì)公共利益需要”的影響而不成功？三是“轉(zhuǎn)讓期限未到不得收回”的條款中，也附帶了一條尾巴：“社會(huì)公共利益需要”的“特殊情況下”，政府可以收回土地和建筑，但要給予市價(jià)補(bǔ)償。

顯然，這些沒有解釋清楚的三個(gè)關(guān)鍵疑問，正是法律銜接的漏洞所在，卻也恰恰是所有老百姓和購房人最關(guān)心的地方。

土地到期

重慶最快2040年面對(duì)

據(jù)記者了解，與全國大多數(shù)城市住宅70年的出讓期限不同，重慶目前土地出讓年限是住宅50年，商業(yè)40年。“這樣的政策已經(jīng)執(zhí)行了10年?！庇嘘P(guān)人士稱，國家只是規(guī)定了土地出讓時(shí)間的上限，沒有規(guī)定下限。十年前，重慶的土地出讓年限也是住宅70年，商業(yè)50年，至于為何如此改變，目前無人能說清楚。

照此計(jì)算，重慶商業(yè)用地最快將在2040年面臨土地出讓期滿的問題，住宅將在2050年面對(duì)這一問題。“有的樓下是商業(yè)用房，樓上則是住宅，不曉得會(huì)不會(huì)形成混亂？”也有市民提出擔(dān)心。