不再需要任何理由 07年房?jī)r(jià)一定會(huì)下降25%!(轉(zhuǎn)載)

牧羊雪 · 發(fā)表于 2007-3-28 22:59:03

不再需要任何理由 07年房?jī)r(jià)一定會(huì)下降25%! http://main.tianya.cn/publicforum/Content/house/1/59202.shtml 　　李開(kāi)發(fā) 　　　　大家對(duì)我預(yù)測(cè)2007年房的下降幅度感到不理解，感到出乎意料之外，言下之意，是象我這樣的一個(gè)非常理性的學(xué)者會(huì)作出與大家如此與眾不同的預(yù)測(cè)。所以我要給個(gè)解釋。　　我要回答的問(wèn)題：這樣的預(yù)測(cè)有一個(gè)什么樣的提前。我說(shuō)的這個(gè)前提就是我們國(guó)家目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在高速增長(zhǎng)，工業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁，出口量持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)家的財(cái)政收入又有了大幅度上升。這一些因素，讓我們大家感覺(jué)到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度能夠保持在一個(gè)較快較好的水平上。但是，我們也應(yīng)該看到，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也存在著巨大的壓力，深層次上存在著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。已經(jīng)有好多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都提出了這個(gè)問(wèn)題。比如，香港的經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平先生，他認(rèn)為下一輪房地產(chǎn)業(yè)盤(pán)整，有30%甚至更多一些房地產(chǎn)商要關(guān)門(mén)歇業(yè)；比如，青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉先生，比如金融專(zhuān)家巴曙松教授，鐘偉教授，他們都在不同的場(chǎng)合提到房地產(chǎn)問(wèn)題，前不久中國(guó)人民銀行出了文件，為房地產(chǎn)信貸提出了房?jī)r(jià)下跌的預(yù)警，總之，大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的情形快要到頭了，許多警惕大幅度下跌的負(fù)面影響。有些問(wèn)題他們的文章里講到了，有些沒(méi)有講。　　我覺(jué)得我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展中確實(shí)存在著一系列深層次的問(wèn)題。主要是生產(chǎn)的發(fā)展是通過(guò)大量的資源投入得來(lái)的，資源的使用效率較低，我們國(guó)家生產(chǎn)一噸鋼、一噸化肥、一噸糧、一噸相關(guān)工業(yè)品，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，資源投入的比例少說(shuō)是150%，多的是300%到500%。我們的可持續(xù)發(fā)展的壓力非常大。我們的工業(yè)發(fā)展許多情況是拼消耗、拼資源得來(lái)的，許多地方的資源開(kāi)采是破壞性開(kāi)發(fā)，水資源壓力日益沉重，污染幾乎無(wú)所不在。今年年初兩會(huì)政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，節(jié)能降耗、促進(jìn)企業(yè)兼并重組，走集約化發(fā)展模式。最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持以節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為切入點(diǎn)，積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式粗放，又處在工業(yè)化進(jìn)程和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快的歷史階段，節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境形勢(shì)十分嚴(yán)峻，完成節(jié)能降耗和污染減排的任務(wù)非常艱巨。其次是提高自主創(chuàng)新能力問(wèn)題。創(chuàng)新的企業(yè)數(shù)量少，創(chuàng)新的成果少，創(chuàng)新的動(dòng)力在下降。　　這也是前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。第三個(gè)是城市化問(wèn)題。我們社會(huì)的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)被打破了，每年有上千萬(wàn)的農(nóng)村勞動(dòng)力來(lái)到城市就業(yè)，找工作，但城市也面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，許多已經(jīng)就業(yè)的人員可能在調(diào)整中被擠壓出來(lái)，成為待業(yè)群體。機(jī)械化、流水線，大家知道，都是會(huì)排斥勞動(dòng)的，勞動(dòng)的異化，那么要開(kāi)辟更多的就業(yè)門(mén)路，不僅要消化從流水線與產(chǎn)品升級(jí)換代中排擠出來(lái)的勞動(dòng)力，還要消化每年500到600萬(wàn)高等院校畢業(yè)生，農(nóng)村流入城市的人數(shù)據(jù)我們估算，每年增加數(shù)可能達(dá)到1000萬(wàn)。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，耕作水平的提高，可以分離出大量的勞動(dòng)力。五十多年來(lái)，國(guó)家的二元化結(jié)構(gòu)，剝奪農(nóng)村，剝奪農(nóng)業(yè)，發(fā)展工業(yè)，現(xiàn)在政策上已經(jīng)在回報(bào)農(nóng)村，反哺農(nóng)業(yè)，關(guān)注與提高農(nóng)民生活問(wèn)題，但是，我們?nèi)绾谓o他們提供更多的機(jī)遇，讓他們進(jìn)得了城，生活得下去，能夠安居樂(lè)業(yè)。所以，我覺(jué)得上面的問(wèn)題是我們討論房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房?jī)r(jià)問(wèn)題的一個(gè)大前提。　　講完了這個(gè)前提，我們就進(jìn)入正題。關(guān)于房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題。也不展開(kāi)講。就直接講理由了。為什么我會(huì)預(yù)測(cè)在2007年房?jī)r(jià)下降25%。我想有這樣的一些問(wèn)題和大家一起探討。　　一、房?jī)r(jià)臨近拐點(diǎn)，目前距離全線下跌只差一張紙了　　這種現(xiàn)象從06年的房?jī)r(jià)上面可以看得出來(lái)。上海地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，北京的房?jī)r(jià)再升也無(wú)力，盡管多少人、多少捧漲的專(zhuān)家搖唇鼓舌也不行了。樓市距離人們的實(shí)際消費(fèi)能力太遙遠(yuǎn)了，托市、拉升都快不見(jiàn)效了。在動(dòng)不動(dòng)就是萬(wàn)元的房?jī)r(jià)面前，炒房者也開(kāi)始縮手了，真正的買(mǎi)房居住的人更是不會(huì)出手。所以會(huì)出現(xiàn)觀望景象。報(bào)紙報(bào)道了，最近的樓市是觀望的人減少，出手的人也在減少。打氣也沒(méi)有用。大家知道，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期，利益集團(tuán)是空前強(qiáng)大的，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量是極其巨大的，但是就是這樣，房?jī)r(jià)抬升的能力也到了強(qiáng)弩之末了。相信大家和我是一樣的感覺(jué)。前不久，央行是首次提出了房?jī)r(jià)下跌的預(yù)警，要求全國(guó)銀行系統(tǒng)防止由于房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)銀行貸款的經(jīng)濟(jì)損失與爛帳。也是前不久，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平說(shuō)，最近的一度時(shí)期可以有一大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要被淘汰。去年年底的時(shí)候，許多人讓我預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，我說(shuō)，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，甚至?xí)苄昂?，但是未公開(kāi)。因?yàn)?，我感覺(jué)我對(duì)房?jī)r(jià)的規(guī)律還未研究透?，F(xiàn)在的情況不同。據(jù)有關(guān)資料介紹，有80%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于不惜血本拿地，資金鏈高度緊張，比如，大名鼎鼎的順馳地產(chǎn)，從高峰跌落，出售主要股權(quán)，有50%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈處于非常緊張的狀態(tài)，某種意義上是硬撐著。目前全國(guó)銀行正在全面對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊銀根，清查連環(huán)抵押的問(wèn)題，并且房貸要增加首付，這些情況大家都看到了。許多開(kāi)發(fā)商明升暗降，售樓小姐的態(tài)度大大的好的，這其中有多種因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)在高位維持不住必然有崩盤(pán)的時(shí)候。大家知道，房?jī)r(jià)血崩的時(shí)候，象一個(gè)木桶，不在于最長(zhǎng)的一塊板，而在于最短的一塊板，只要有最短的一塊板崩塌了，房?jī)r(jià)就會(huì)一瀉而下。那么，從順馳地產(chǎn)的崩潰開(kāi)始，小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為保住老本，回籠資金是必然的。降價(jià)是不可避免的。人們會(huì)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。為什么買(mǎi)漲，是因?yàn)橄嘈挪毁I(mǎi)會(huì)繼續(xù)漲。為什么不買(mǎi)跌，是因?yàn)橄嘈欧績(jī)r(jià)并沒(méi)有降到谷底。就是這樣，而這樣的時(shí)刻為之不遠(yuǎn)。　　二、房?jī)r(jià)什么時(shí)候跌，有經(jīng)濟(jì)規(guī)律制約　　不想跌那沒(méi)用。不依人的意志為轉(zhuǎn)移。研究一下近二十年世界各國(guó)發(fā)生的房?jī)r(jià)暴漲的情況。大體上有個(gè)房?jī)r(jià)與居民家庭年收入比數(shù)據(jù)可供參考。聯(lián)合國(guó)有個(gè)關(guān)于合理房?jī)r(jià)與城市居民的家庭年收入指導(dǎo)線，大約是家庭年收入的3-5倍，世界銀行有一個(gè)數(shù)據(jù)，上限是不到6倍，目前北美西歐國(guó)家的房?jī)r(jià)是年收入的三倍多一點(diǎn)，這個(gè)情況許多專(zhuān)家都介紹了。那么，如果遇到房?jī)r(jià)暴漲，什么樣的情況算是進(jìn)入拐點(diǎn)呢？從感覺(jué)上來(lái)說(shuō)，是購(gòu)房者感覺(jué)無(wú)力承受，炒房投機(jī)者感覺(jué)已經(jīng)失去投資價(jià)值的時(shí)候。從數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，最高的房?jī)r(jià)接近家庭平均年收入的10倍，也有的有15倍。到這個(gè)數(shù)字上，人們自然無(wú)法相信房?jī)r(jià)會(huì)再漲上去，那么就是跌落的拐點(diǎn)。我們國(guó)家的城市房?jī)r(jià)，用城市家庭人均年收入來(lái)比，大中城市幾乎全都超過(guò)10倍，北京、上海等地超過(guò)15倍。這里補(bǔ)充說(shuō)明一下，城市房?jī)r(jià)是指城市里工作人群能夠居住并能夠到城市里上班的領(lǐng)域，那種把市郊區(qū)的房、遙遠(yuǎn)距離鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村的房?jī)r(jià)參與到城市房?jī)r(jià)來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)平衡的做法是完全不科學(xué)的。那么這樣一個(gè)情況，我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)越過(guò)了拐點(diǎn)，瀕臨下降的前夜。許多人的感覺(jué)與科學(xué)分析是有差距的。要看到這一問(wèn)題的內(nèi)在因素。　　另外，房子有沒(méi)有投資價(jià)值是可以測(cè)量的。最突出的比較是用房租來(lái)比較。因?yàn)?，如果你?00萬(wàn)元，通常希望投資10年，資產(chǎn)增值一倍，這不算多。所以我們說(shuō)，房產(chǎn)的值不值可以用房租來(lái)測(cè)試。你花一百萬(wàn)的買(mǎi)的房子，出租出去，如果每個(gè)月的房租不值2萬(wàn)元，就不值了，這是國(guó)外的通常的做法。就是，房租的50倍應(yīng)當(dāng)?shù)扔诜績(jī)r(jià)了。中國(guó)的情況比較復(fù)雜，但我想，房租的100倍應(yīng)該等同于房?jī)r(jià)，決不能再高了?，F(xiàn)在100萬(wàn)元購(gòu)的房子，用來(lái)出租，可能4000元都租不出去，這太成問(wèn)題了。有的連3000元都租不出去。北京有許多地方，100萬(wàn)元的房子，2000元都出租不出去。房租是體現(xiàn)房?jī)r(jià)睛雨表。作為專(zhuān)業(yè)研究人員，我們要研究是那些人群現(xiàn)在買(mǎi)房的，比如，我們認(rèn)為，早在2003年前，有足夠資金的人員，已經(jīng)解決了住房寬裕的問(wèn)題，到了04年與05年，主力消費(fèi)群體是白領(lǐng)，但基本上是首付加月供的群體，經(jīng)濟(jì)壓力不是太大的。到了2006年，本地白領(lǐng)消費(fèi)能力比較較弱的群體在買(mǎi)房，首付都?jí)毫艽蟮囊蛔?。所以出手已?jīng)特別謹(jǐn)慎，那么，現(xiàn)在買(mǎi)房人的主力群體是外地人，外地的有錢(qián)人，也有相當(dāng)?shù)母瘮≠Y金在洗錢(qián)，當(dāng)然，還有外地炒房的，本地炒房的現(xiàn)在是資金連環(huán)抵押的白領(lǐng)居多。就是這樣一批人，在投資購(gòu)房。你看，山西的煤老板，溫州的炒房團(tuán)，為什么炒，你一深入，就會(huì)知道房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況是怎么一會(huì)事。為什么房地產(chǎn)商開(kāi)盤(pán)都在造勢(shì)，都有一個(gè)插紅旗的進(jìn)度表，其實(shí)大多是假的，是推波助瀾用，鼓動(dòng)人們上套的辦法。好在政府已經(jīng)察覺(jué)了，用網(wǎng)上公示的辦法來(lái)阻止。為什么輿論會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)榻鼛啄攴康禺a(chǎn)的廣告是媒體的主要資金來(lái)源，看在錢(qián)的份上，沒(méi)有媒體會(huì)不動(dòng)心，那么少登載或不登載的不利于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的言論是正常的。易憲容先生說(shuō)房?jī)r(jià)，不說(shuō)到根本上，所以是房地產(chǎn)商的好搭檔，一個(gè)唱紅臉，一個(gè)唱黑臉，相得益彰。百姓是善良的，缺少理性，看表象多，所以，最容易上當(dāng)，最容易被圈走家庭財(cái)富的也是這些人。沒(méi)有辦法，象我的老娘，聽(tīng)人家說(shuō)豆粉特別好，價(jià)錢(qián)特別低，就把上面僅有一點(diǎn)豆粉，下面全是山竽粉的一麻袋給買(mǎi)下來(lái)，然后笑呵呵的分給兒子，只到我們一把上面揭開(kāi)，才知吃了大虧，沒(méi)有辦法，老人沒(méi)人經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，就這樣??！　　三、政府再出重拳調(diào)控房?jī)r(jià)已經(jīng)勢(shì)在必行　　有六大理由。這方面質(zhì)疑的人最多。從2005年初兩會(huì)以來(lái)，數(shù)十個(gè)文件出臺(tái)，十二道金牌沒(méi)有能剎住房?jī)r(jià)暴漲的勢(shì)頭。許多人斷定政府即使再出手也無(wú)法阻止房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭。這里，我要說(shuō)，你們的想法誤解了政府。我是這樣來(lái)看這兩年的宏觀調(diào)控的：第一，這是一個(gè)轉(zhuǎn)型期，人們對(duì)城市政府的定位不是很清楚。發(fā)展經(jīng)濟(jì)，大力開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，建設(shè)形象工程，這一條路從公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路到被質(zhì)疑，到進(jìn)行調(diào)整，有這樣的一個(gè)認(rèn)識(shí)過(guò)程。二是對(duì)房?jī)r(jià)高企帶來(lái)的后遺癥看清楚也要一個(gè)過(guò)程。近兩年看清楚了，房?jī)r(jià)高企，土地出讓過(guò)程中腐敗，批地過(guò)程中的腐敗，然后加上利益集團(tuán)輪番鼓噪房?jī)r(jià)上漲的宣傳。但是其實(shí)這依然不是最主要的。　　最主要的是六大理由，一是高漲的房?jī)r(jià)，使得原有的城市居民被擠壓得向郊區(qū)發(fā)展，中低收入階層相對(duì)貧困化，沒(méi)有分享到改革的成果。　　有研究資料說(shuō)論家庭收入，70%以上城市居民買(mǎi)不起房。少量的居民為了改善居住條件，市區(qū)的買(mǎi)不起了，不得不向遠(yuǎn)距離的郊外轉(zhuǎn)移，而他們?nèi)匀灰匠鞘欣锷习?，大大增加了這樣一批人群的痛苦程度與生活壓力，這樣一批人可能要占到城市居民的20%了，口袋的收入低，上下班的費(fèi)用不少，每天在路上耗著的時(shí)間三到四個(gè)小時(shí)。辛苦程度增加了，經(jīng)濟(jì)壓力提高了，疲勞與精神狀態(tài)都有問(wèn)題，這樣整個(gè)中低收入群體都感受到這個(gè)壓力，這個(gè)壓力也是對(duì)著房地產(chǎn)的和房?jī)r(jià)的，也是針對(duì)和諧社會(huì)的。　　二是高漲的房?jī)r(jià)，使得從農(nóng)業(yè)中分離出來(lái)的大量農(nóng)村勞動(dòng)力在農(nóng)村里找不到出路，在城市里也難以生存，成了城市的邊緣人，城市里有著大量流動(dòng)而不扎根的人口。　　流民最大的問(wèn)題是社會(huì)穩(wěn)定。古人說(shuō)，衣食足，知榮辱。如果一個(gè)人的正常生存有問(wèn)題，搞不好就會(huì)犯罪，這種無(wú)特定對(duì)象的犯罪目前數(shù)量增加較快，動(dòng)不動(dòng)綁架，動(dòng)不動(dòng)就殺死全家，這種案例為什么多起來(lái)？是貧富懸殊的結(jié)果。富人要想活得自在，更需要一個(gè)和諧社會(huì)。就是讓最貧窮的一部分人能夠有基本的生存空間。和諧社會(huì)，對(duì)窮人富人都是需要的，現(xiàn)在富人的形象越來(lái)越差，不是單個(gè)富人的問(wèn)題。政府建設(shè)和諧社會(huì)，首要的是保障居住在城市、工作在城市的人群能夠買(mǎi)得起房。政府相關(guān)部門(mén)對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也在提高。這是發(fā)展中的問(wèn)題。　　三是高漲的房?jī)r(jià)嚴(yán)重削弱中國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，阻礙了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。　　為什么，房?jī)r(jià)的暴利，吸引了大量的原來(lái)在科技研發(fā)、生產(chǎn)流通領(lǐng)域的資金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資回報(bào)率高得多。許多白領(lǐng)辛苦一年，趕不上房?jī)r(jià)上漲半年的支出。投資回報(bào)率高必然吸引大量的資金。一些城市的銀行，他們的信貸資金有一半，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于一半的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，這樣，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技、許多領(lǐng)域的資金吃緊，不少企業(yè)生產(chǎn)無(wú)法發(fā)展，銀行貸不到款了。反映在問(wèn)題的表面上，全國(guó)每年減少30萬(wàn)工商戶，為什么，投資回報(bào)率太低，不能做了，不如炒房去了，許多中小企業(yè)被兼并了，破產(chǎn)了，一些大中型企業(yè)加快出售，徐工集團(tuán)、洛軸、沈陽(yáng)機(jī)床等，許多大型企業(yè)，都在爭(zhēng)先恐后地出售給外資，為什么，要解決生存問(wèn)題，資金來(lái)源問(wèn)題。國(guó)家發(fā)改委高梁研究員認(rèn)為，在28個(gè)產(chǎn)業(yè)中，有21個(gè)產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)被外資收購(gòu)，特別是制造業(yè)龍頭被收購(gòu)更是問(wèn)題。這是一個(gè)突出的問(wèn)題，國(guó)家不會(huì)聽(tīng)之任之。外資、跨國(guó)公司是以掙錢(qián)為目的的，一旦控制了這個(gè)行業(yè)的龍頭企業(yè)后，就會(huì)主導(dǎo)定價(jià)權(quán)，索取超過(guò)平均利潤(rùn)高得多的暴利。近幾年中，我們看到了這樣的現(xiàn)實(shí)，外資企業(yè)的產(chǎn)品定高價(jià)，中資企業(yè)在辛苦研究，等中資企業(yè)快要研究成功了，這里外資企業(yè)來(lái)洽談，說(shuō)這個(gè)成果我出售給你吧，價(jià)錢(qián)便宜點(diǎn)，當(dāng)然，人家已經(jīng)有了更新的成果。這樣，中資企業(yè)的研究就進(jìn)行不下去了，長(zhǎng)此以往，中資企業(yè)就不在進(jìn)行開(kāi)發(fā)研究，外資企業(yè)就是這樣摧毀了中國(guó)企業(yè)的研發(fā)能力。前不久，新華社記者在環(huán)球時(shí)報(bào)上發(fā)了一篇報(bào)道，美國(guó)的汽車(chē)專(zhuān)家說(shuō)中國(guó)的汽車(chē)在環(huán)保方面比外國(guó)落后十年，但外資企業(yè)不把這樣的技術(shù)交給合資企業(yè)，更不會(huì)交給中國(guó)企業(yè)。外資企業(yè)占據(jù)了龍頭地位，中國(guó)的中資企業(yè)就翻不了身，外資企業(yè)就會(huì)用定價(jià)權(quán)索取比平均利潤(rùn)高得多的超額利潤(rùn)。這樣的情況持續(xù)下去，經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)權(quán)與控制權(quán)都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。　　四是中國(guó)企業(yè)的創(chuàng)新能力在房?jī)r(jià)高漲中受到很大的削弱。　　有人要說(shuō)，創(chuàng)新怎么會(huì)與房?jī)r(jià)聯(lián)系在一起。我是這么看的。我國(guó)創(chuàng)新的主體是誰(shuí)？是廣大中小企業(yè)，因?yàn)橹行∑髽I(yè)的生存與發(fā)展需要空間，沒(méi)有大型企業(yè)的保障，所以要不停的研發(fā)與創(chuàng)新，希望有一天獲得突破性發(fā)展。近15年的發(fā)展表明，創(chuàng)新型企業(yè)的主要來(lái)源在于掌握了專(zhuān)業(yè)知識(shí)的白領(lǐng)，最典型的是中關(guān)村。許多新企業(yè)，都是當(dāng)初投資幾十萬(wàn)元的小企業(yè)發(fā)展起來(lái)，許多的創(chuàng)業(yè)者是海歸，用最先進(jìn)的理念，開(kāi)辦的新型產(chǎn)業(yè)。那么，在發(fā)展得最快的行業(yè)，不斷進(jìn)行裂變，出來(lái)了許多白領(lǐng)，領(lǐng)辦了新的企業(yè)?，F(xiàn)在真正科技創(chuàng)新型企業(yè)的數(shù)量、創(chuàng)新型科技成果在減少，因?yàn)?，我們的高價(jià)住房的主要消費(fèi)群體是白領(lǐng)階層。不信在座的問(wèn)問(wèn)，能掏出數(shù)十萬(wàn)資金購(gòu)房的，除了炒房的之外，洗錢(qián)的人之外，一個(gè)主力群體就是白領(lǐng)，許多人被套牢在房子上了，動(dòng)不動(dòng)一套房子就是上百萬(wàn)元，首付加月供，沉重的壓力，使得進(jìn)入創(chuàng)業(yè)的白領(lǐng)階層在明顯減少。缺少創(chuàng)新型企業(yè)，就必然缺少創(chuàng)新型產(chǎn)品。那么，長(zhǎng)久之計(jì)就會(huì)影響到整個(gè)國(guó)家的創(chuàng)新能力。　　五是房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的導(dǎo)火索。　　諸位有沒(méi)有研究房?jī)r(jià)的，請(qǐng)問(wèn)有幾個(gè)國(guó)家的城市房?jī)r(jià)維持在城市家庭年收入10倍以上，并且社會(huì)能持續(xù)發(fā)展的？一個(gè)也沒(méi)有。正相反，凡是房?jī)r(jià)高漲超過(guò)10倍，都下了，都跌得非常慘。日本是如此，美國(guó)是如此，香港也是如此。有一個(gè)資料，說(shuō)香港的明星炒房損失得非常慘。舉了10多個(gè)名人的例子，我相信名人的眼光也是前衛(wèi)的，但是因?yàn)橘?gòu)房或炒房，財(cái)富大量縮水，有的破產(chǎn)還債。在座的記者朋友如果認(rèn)識(shí)名震記壇的閭丘露薇小姐的，要知道，她在房地產(chǎn)泡沫縮水過(guò)程中，1999年，人家以原價(jià)的六成出售，她購(gòu)買(mǎi)了一套房，后來(lái)又貶值了50%。不信你可以看《大都會(huì)》2006年第11月刊雜志。影視大俠劉德華，1996年花3950萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)的一套房，到2003年出售，只賣(mài)出了1680萬(wàn)元。香港名星鐘慎濤，1996年拆資1億五千萬(wàn)港元炒五套豪宅，結(jié)果樓市崩潰，血本無(wú)歸，宣布破產(chǎn)。香港名星張衛(wèi)健，炒樓失敗，把演藝多年的積累賠光了。都在《大都會(huì)》雜志上，大家可以去看看。房地產(chǎn)泡沫破裂，香港的房?jī)r(jià)有的不足原來(lái)的1/3。大家可以看到，對(duì)照聯(lián)合國(guó)的合理房?jī)r(jià)的指導(dǎo)線，我們一些大中城市的房?jī)r(jià)，要回跌多少？差距太大了。日本、香港的房?jī)r(jià)崩潰，重新恢復(fù)少說(shuō)也有8年以上時(shí)間。近些年，香港經(jīng)濟(jì)低迷，中央政府采取了許多積極的政策，包括建立與香港合作的城市經(jīng)濟(jì)圈，終于使香港慢慢地走出了房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟(jì)低迷的困境。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)要持續(xù)發(fā)展。必然要想辦法趕快讓房?jī)r(jià)回歸理性。聽(tīng)任房?jī)r(jià)泡沫上漲，問(wèn)題躲是躲不過(guò)去的。　　六是繼續(xù)出手，堅(jiān)決調(diào)控房地產(chǎn)與房?jī)r(jià)，是進(jìn)一步樹(shù)立政府政策威信、令行禁止的問(wèn)題。　　近兩年，房?jī)r(jià)調(diào)控沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果。但是經(jīng)過(guò)這兩年，問(wèn)題看清楚了。大家都清楚。就是明知上漲不好，問(wèn)題沉重，但是控制不住。核心是一些地方政府與部門(mén)官員在拿政府信用擔(dān)保。怎么算是政府信用擔(dān)保？政府官員站出來(lái)，說(shuō)房?jī)r(jià)合理，說(shuō)自己的所在的城市房?jī)r(jià)是合理的，說(shuō)政府調(diào)控房?jī)r(jià)不是降價(jià)，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，有節(jié)制的上漲，是所謂的合理上漲。這個(gè)話什么意思，就是用政府信用為開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲造勢(shì)。你想，05年兩會(huì)期間那么強(qiáng)烈的代表委員的呼聲，說(shuō)明房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)的感覺(jué)已經(jīng)太高了。05年3月7號(hào)，我在《南方周末》上發(fā)表了一篇文章，叫做《政協(xié)常委提出五大措施抑制高房?jī)r(jià)》，當(dāng)時(shí)說(shuō)的就是房?jī)r(jià)太高。不高，難道會(huì)出臺(tái)“國(guó)八條”嗎？在后來(lái)的05年全年和已經(jīng)過(guò)去了的06年全年，大中城市的房?jī)r(jià)兩年又漲了約40%。穩(wěn)定房?jī)r(jià)要首先看穩(wěn)定在那個(gè)價(jià)格水平上？從國(guó)務(wù)院兩次出臺(tái)重要文件上看，黨和政府建設(shè)和諧社會(huì)的意志是堅(jiān)定不移的，否則就沒(méi)有“國(guó)八條”和“國(guó)六條”的出臺(tái)。因此，說(shuō)房?jī)r(jià)不高，其實(shí)是否定了“國(guó)八條”和“國(guó)六條”。這些口口聲聲穩(wěn)定房?jī)r(jià)的人，其實(shí)他們自己也不知道要穩(wěn)定在那個(gè)水平上。因?yàn)?，穩(wěn)定在05初的水平上，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)要下跌40%，穩(wěn)定在06年初的水平上，房?jī)r(jià)要下跌20%。好在07年底的房?jī)r(jià)還未出來(lái)的，如果他們自己知道了，可以公開(kāi)出來(lái)，究竟要穩(wěn)定在那個(gè)價(jià)格水平上，好讓大家看一看？我相信他們自己也拿不出來(lái)。近兩年政府建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的大量成就，由于房?jī)r(jià)的上升打了很大的折扣，一個(gè)根本的因素就是地方政府與一些部門(mén)官員拿政府信用推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)檎蛔尩?，不是鼓?lì)人們繼續(xù)炒房嗎？這種情況與股改前政府用政策托市是一個(gè)樣的。前不久，中央政府查處一批地方政府的腐敗分子，都牽出了房?jī)r(jià)暴漲之后的黑手。因此，這前面的所說(shuō)的六條理由，如果再加上反對(duì)腐敗，共是七條理由，決定了政府必然會(huì)出手調(diào)控房地產(chǎn)與房?jī)r(jià)。為了維護(hù)政策的權(quán)威性，第三次出手重拳調(diào)控是必然的。　　四、關(guān)于政府會(huì)在什么時(shí)間出臺(tái)措施治理房?jī)r(jià)與調(diào)控房地產(chǎn)，以什么方式治理房地產(chǎn)與調(diào)控房?jī)r(jià) 　　這方面，沒(méi)有任何官方消息來(lái)源。我只能憑政府機(jī)制的運(yùn)作規(guī)律來(lái)預(yù)測(cè)一下。我認(rèn)為，明年的兩會(huì)期間，房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)的問(wèn)題，肯定是代表委員意見(jiàn)比較突出的問(wèn)題，兩會(huì)期間的動(dòng)議到兩會(huì)結(jié)束后，必然有相關(guān)措施出臺(tái)。那么，這樣一個(gè)時(shí)間，還會(huì)伴隨著一些部委領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)整。所以按照國(guó)內(nèi)慣例，四月五月間會(huì)有較系列的措施出臺(tái)。來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。　　關(guān)于以什么方式來(lái)進(jìn)行調(diào)控。我個(gè)人看法，誰(shuí)都不愿意看到經(jīng)濟(jì)的大起大落，相信政府領(lǐng)導(dǎo)也會(huì)這樣看問(wèn)題。但是房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得如此之高，如果不引入一個(gè)下滑的機(jī)制，陡然從高峰跌落，肯定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成巨大的動(dòng)蕩。那么較好的辦法就是分批逐個(gè)出臺(tái)，來(lái)消減對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)蕩。不過(guò)，消減震蕩不等于不震蕩，一定程度的震蕩肯定會(huì)有。有些措施其實(shí)政府也在出臺(tái)，比如，反腐敗的措施都在動(dòng)作之中。我想，增加持有大面積物業(yè)的稅收，可能會(huì)作為第一個(gè)措施出臺(tái)。這個(gè)措施會(huì)剎住建與購(gòu)大房子、大戶型的歪風(fēng)，這個(gè)措施可能會(huì)優(yōu)先施行。其次，增加經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)量。大家知道，經(jīng)濟(jì)適用房原來(lái)是住房供應(yīng)的主體，現(xiàn)在成了點(diǎn)綴，2005年以來(lái)，已經(jīng)落到僅4.3%左右，據(jù)工商聯(lián)的一個(gè)學(xué)會(huì)統(tǒng)計(jì)，有48%的經(jīng)濟(jì)適用房是用來(lái)出租的?？芍谡麄€(gè)住宅供應(yīng)方面，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)中低收入階層而言，也只有2.3%左右。我在建議中提的是要占40%，這個(gè)目標(biāo)一時(shí)會(huì)達(dá)不到，但是達(dá)到整個(gè)供應(yīng)總量的20%，也會(huì)為急需購(gòu)房的群體提供便宜的房源。由于經(jīng)濟(jì)適用房增加了房源，許多人會(huì)寧愿等，也不會(huì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商品房，這樣，商品房的需求可能會(huì)下降30%左右；希望人大參照新加坡等國(guó)家的做法，出臺(tái)《保障性住房建設(shè)與供應(yīng)促進(jìn)法》，對(duì)保障性住房進(jìn)行立法，保障廣大人民的居住權(quán)利。第三個(gè)措施，我相信政府會(huì)出臺(tái)對(duì)炒房的控制措施。因?yàn)?，炒房是一種投機(jī)，打擊炒房有兩條路子，一是對(duì)外地人炒房苛以較高的稅收，叫做調(diào)節(jié)稅，不在這個(gè)城市工作，不在這個(gè)城市生活，所以不是城市住房的主要供應(yīng)對(duì)象，如果這一條出臺(tái)，可能給商品房減少近20%的需要，需求拉下來(lái)了，房?jī)r(jià)也會(huì)下跌。另外，對(duì)本地人炒房有超過(guò)一定面積的物業(yè)持有稅，炒房沒(méi)有好處還炒什么？不過(guò)我想，對(duì)持有稅問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)以前從寬，現(xiàn)在從嚴(yán)，自古以來(lái)不能不教而誅，因此，我建議過(guò)去從寬，現(xiàn)在從嚴(yán)。第四，對(duì)出售住房的，超過(guò)銀行利率之上的所得，加征50%的所得稅。第五，清理腐敗房與灰色收入房。這個(gè)不是我先提出的，但許多專(zhuān)家都在議，如何查處腐敗。有專(zhuān)家說(shuō)，要對(duì)從05年以來(lái)，新購(gòu)商品房的，查清其資金來(lái)源。如果是腐敗的資金，房屋要加以沒(méi)收，如果與個(gè)人已經(jīng)納稅收入不符，要被交稅款并受到罰金處理。相信這五個(gè)措施出臺(tái)，房?jī)r(jià)會(huì)平緩下降。其它還有幾個(gè)措施，我前幾天已經(jīng)說(shuō)了，不再重復(fù)，有興趣的人可以在網(wǎng)上閱讀。　　五，回答記者問(wèn)題，可不可以維持在現(xiàn)有房?jī)r(jià)上，不下來(lái)？　　我的理解是不可能。不作為，不積極地消減泡沫只會(huì)更糟。因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)到了如此高位，一有風(fēng)吹草動(dòng)，弄不好會(huì)全線崩潰，那樣就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)的大起大落。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能長(zhǎng)期支撐這樣一個(gè)房?jī)r(jià)。從國(guó)內(nèi)情況來(lái)看，房地產(chǎn)的瘋狂會(huì)把其它產(chǎn)業(yè)的血液吸干。理性地，有節(jié)制的，主動(dòng)地消減房地產(chǎn)的泡沫，使經(jīng)濟(jì)回到良性發(fā)展的軌道上來(lái)，于國(guó)有利，有民有利，是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)必須非做不可的措施。否則經(jīng)濟(jì)規(guī)律會(huì)懲罰我們。　　六，回答記者的問(wèn)題。關(guān)于最終什么樣的房?jī)r(jià)是合適的房?jī)r(jià)。　　這個(gè)問(wèn)題有聯(lián)合國(guó)的關(guān)于房?jī)r(jià)的指導(dǎo)線，有國(guó)外的案例，用不著多說(shuō)。不過(guò)我想，即使在轉(zhuǎn)型時(shí)期的中國(guó)，房?jī)r(jià)也不能或不應(yīng)該超過(guò)城市平均家庭年收入的6-8倍，這已經(jīng)超過(guò)聯(lián)合國(guó)的水平線的一倍了。不過(guò)，回落的這個(gè)價(jià)位上可能要兩到三年時(shí)間。　　七、回答記者的提問(wèn)。關(guān)于任志強(qiáng)的商品房的成本不應(yīng)公布的理論。　　我的回答是，一，其實(shí)商品房無(wú)需要公布成本了，因?yàn)?，清水房的成本非常清楚，再加上出讓金，再加上設(shè)計(jì)管理銷(xiāo)售的費(fèi)用，那個(gè)是有數(shù)的。前不久，溫州合作建房，公布拿地成功的時(shí)候，人們測(cè)算當(dāng)?shù)厣唐贩康睦麧?rùn)率是80%。因此，要公布成本做什么，都在那里明擺著。二，任志強(qiáng)講的也沒(méi)有錯(cuò)，符合商品房建設(shè)的基本原則，市場(chǎng)供給，隨行就市，賣(mài)什么價(jià)，什么時(shí)候賣(mài)，商品持有人說(shuō)了算。問(wèn)題是什么？是近幾年中，地方政府把保障性住房的主體地位給弄沒(méi)了。假如保障性住房的房屋數(shù)量是總的住宅供應(yīng)數(shù)量的50%的話，商品房什么價(jià)位不會(huì)有太大的風(fēng)波。地方政府缺位，保障房的職能完全落空，這樣，房?jī)r(jià)把大多數(shù)老百姓給牽扯進(jìn)來(lái)，給害苦了。另外，商品性住房把城市里最好的位置都占居了。核心的問(wèn)題是地就是錢(qián)，拿地的過(guò)程產(chǎn)生了一連串的腐敗。　　我覺(jué)得，任志強(qiáng)的問(wèn)題是太不厚道，他的話沒(méi)有一句有利于和諧社會(huì)建設(shè)。他的不為窮人造房，只為富人造房，應(yīng)該把窮人與富人分區(qū)居住的一系列言論是廣大中低收入階層心頭上的一把利劍。任志強(qiáng)是共產(chǎn)黨員，我也是共產(chǎn)黨員，但我覺(jué)得他不是合格的共產(chǎn)黨員。他這個(gè)人的許多說(shuō)法，不符合胡總書(shū)記的“八榮八恥”，作為企業(yè)家，他缺少社會(huì)責(zé)任。沒(méi)有社會(huì)責(zé)任的企業(yè)家是社會(huì)的危害。我曾經(jīng)當(dāng)面對(duì)王石先生說(shuō)，他是中國(guó)最好的企業(yè)家之一，因?yàn)樗猩鐣?huì)責(zé)任，關(guān)注經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，做了一個(gè)企業(yè)家應(yīng)該做的事。象馮侖、潘石屹這樣的企業(yè)家都比他有社會(huì)責(zé)任。老潘捐了許多錢(qián)支助環(huán)保事業(yè)，支助鄉(xiāng)村小額信貸，這種善舉我們應(yīng)該充分肯定。　　八，關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的承受能力問(wèn)題，有人說(shuō)是房?jī)r(jià)下跌誰(shuí)會(huì)哭。　　我想，清理腐敗，打擊投機(jī)，從國(guó)八條出臺(tái)之時(shí)開(kāi)始算，那算是頂風(fēng)作案，與政策對(duì)著干，當(dāng)然要清理。誰(shuí)會(huì)哭呢？一個(gè)購(gòu)房者如果是自住的話，房?jī)r(jià)漲上去，他還是他，沒(méi)有什么收入，房?jī)r(jià)跌下來(lái)，他還是他，但他會(huì)有能力為子女或父母購(gòu)房，因此只會(huì)有好處。在房地產(chǎn)商品化前的1998年前，大家不都是這樣過(guò)來(lái)了。如果不是自住的，炒房的，當(dāng)然會(huì)有損失。但是他趁機(jī)在跌落之前脫手，還會(huì)有人接盤(pán)。所以，除非他是第一次炒房的，否則已經(jīng)有了積累，哭什么呢？除非他連環(huán)購(gòu)買(mǎi)了多套房子填不了了。否則，他依然不會(huì)哭。房地產(chǎn)商在下降25%的時(shí)候也會(huì)笑咪咪的。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)不是一年了，以往賺足的，這一次損失點(diǎn)，無(wú)傷筋骨。銀行也不會(huì)有什么損失。因?yàn)椋稚嫌蟹孔拥漠a(chǎn)權(quán)，大部分房子已經(jīng)收回了30%-40%的資金。因此他總體上不會(huì)有太大的損失。有損失的是新入市的開(kāi)發(fā)商，他是活該的。他遲不進(jìn)入早不進(jìn)入，為什么在這時(shí)候進(jìn)入？他要怨自己的腦子不好，糊涂人吃糊涂虧，活該。　　